IDENTIFICAZIONE DELLE UNITA' IMMOBILIARI CON SUBALTERNI

La posizione spaziale delle unità immobiliari urbane o rustiche non consente una loro completa identificazione catastale coi soli dati planimetrici del terreno su cui insistono; manca in realtà l'elemento che le posizioni in altezza. Tale elemento è costituito dal "subalterno" il cui numero, strettamente connesso con quello della particella e col numero del foglio di mappa, concorre ad identificare l'unità immobiliare.

L'assegnazione dei subalterni alle diverse unità che compongono uno stesso fabbricato non è stabilita da alcuna rigida norma; esistono solamente dei criteri logici, sufficientemente elastici, che consentono l'attribuzione progressiva dell'indicativo catastale con un certo ordine.
Uno dei criteri più seguiti è quello di procedere alla stessa stregua di come si assegnerebbero i numeri civici nell'ipotesi che gli ingressi, i vani-scala e gli accessi in genere (come avviene in realtà per i cortili aperti), fossero la continuazione ideale della strada.
Con tale procedimento la numerazione inizia, per un osservatore che ne guarda il fronte principale, dal lato sinistro del fabbricato e procede verso destra entrando, man mano che si incontrano, negli ingressi e nei vani-scala, uscendone ogni volta per poi completare il giro del fabbricato dopo aver numerato tutte le unità immobiliari.
Quello illustrato è un metodo certamente valido ma non, obbligatoriamente, l'unico. Qualsiasi altro criterio, purché logico e che non ingeneri confusione, può essere ritenuto valido.

Un concetto estensivo dell'attribuzione dei subalterni numerici alle unità immobiliari urbane è stato introdotta in Catasto a seguito delle denunce e dell'accatastamento dei "posti macchina".
Una norma armai superata prevedeva una procedura che, partendo dalla particella che racchiude la batteria delle piccole aree costituenti i posti macchina (particella ricavata nella corte del fabbricato e appositamente creata con un regolare tipo di frazionamento da presentare al Catasto Terreni), identificava queste unità immobiliari con i subalterni numerici della particella stessa.
Così ad esempio se la particella che incorpora dieci posti macchina fosse la n. 542, stralciata dalla originaria 203 che identificava l'intero lotto di terreno su cui insiste il fabbricato, ciascun posto macchina verrebbe contraddistinta con la stessa particella e con un proprio subalterno (542 sub. 1, 542 sub. 2 e così via fino al 542 sub. 10).
L'attuale normativa, invece, tende ad evitare il tipo di frazionamento (con l'evidente scopo di non appesantire ulteriormente la già frazionatissima mappa catastale) e ad attribuire ai pasti macchina ricavati nell'area cortiliva del fabbricato i subalterni numerici ottenuti dalla continuazione di quelli assegnati alle unità immobiliari presenti nello stabile.
Resta perciò un'unica particella ad individuare l'intero immobile (area e fabbricato) lasciando ai subalterni l'incarico di individuare le diverse unità che lo compongono.
Così, proseguendo l'esempio di cui sopra, non sarebbe più necessario creare la particella 542 e, nell'ipotesi che le unità immobiliari esistenti nel fabbricato fossero 24, i posti macchina verrebbero identificati con la particella 203 e con i subalterni dal n. 25 al n. 34.
È, certamente, una procedura più logica sia perché semplifica l'accatastamento dei posti macchina e sia perché è più rispettosa, formalmente, dalla realtà urbanistica.
Il posto macchina, infatti, anche se censito a sé stante resta sempre un'area al servizio del condominio e contribuisce, con la restante corte, a garantire quel necessario rapporto tra area scoperta e area coperta che gli strumenti urbanistici impongono.
Il creare una particella a sé stante dà l'idea di uno scorporo di area dall'originario lotto, scorporo che in realtà non c'è ma che, col tempo, potrebbe essere posto in essere anche abusivamente.
Il mantenere la stessa particella costituisce una innovazione importante che dà il suo giusto valore al Catasto dei Fabbricati (che in questo modo resta il solo a documentare, con le proprie schede, la posizione planimetrica dei posti macchina come di tutte le altre unità immobiliari urbane) e solleva il Catasto Terreni da un eccessivo frazionamento della mappa; esprime soprattutto un principio importante: tutto ciò che accade entro il perimetro di una particella edilizia può e deve essere documentato con gli atti del Catasto dei Fabbricati. Al Catasto Terreni resta il compito di rappresentare in mappa l'entità fisica della particella e dell'area di sedime dei fabbricati.