IL CONDOMINIO

La normativa

La normativa sul condominio è dettata dal codice civile, art. 117-1139, e dalle collegate norme di attuazione, art.61-72. 'intera normativa è stata modificata con la legge n.220 dell'11 dicembre 2012, “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, in vigore dal 18 giugno del 2013. Il condominio è un fabbricato in cui vi sono parti in proprietà esclusiva e parti in proprietà comune. Le parti in proprietà esclusiva sono le singole unità immobiliari con le relative pertinenze(balconi, cantine), mentre le parti in proprietà comune sono tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune (il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i portici, i cortili e le facciate), le aree destinate a parcheggio e a servizi (portineria, lavanderia, gli stenditoi), e le opere, le istallazioni, i manufatti di qualunque genere. Ciascun partecipante al condominio è proprietario delle parti comune in proporzione al valore delle rispettive parti in proprietà esclusiva, ma non può cambiare la destinazione, ne impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Tuttavia per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea con un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comune (art.1117-ter c.c.). Due unità immobiliari costituiscono un condominio detto condominio minimo, l’insieme di più fabbricati indipendenti tra di loro con parti in comune si definiscono super condominio, e nel caso in cui le parti in comune sono attribuiti ad alcuni proprietari si dice condominio parziale.

I millesimi

I problemi estimativi riguardano la determinazione dei millesimi necessari alla gestione del fabbricato. Posso essere di due tipi:
- Di proprietà generale, i quali esprimono il valore di ogni unità immobiliare. Il valore è espresso in millesimi. I box auto hanno i propri millesimi in quando autonomi, le pertinenze sono prive di millesimi propri per questo sono applicati dei coefficienti fissati per l'edilizia, che hanno lo scopo di mostrare le differenze di valore esistenti tra le diverse unità immobiliari. I coefficienti di cui normalmente si tiene conto sono la destinazione, l'altezza di piano, il prospetto e l'esposizione.
- D’uso, che riguardano la manutenzione delle scale, l’utilizzo dell’ascensore e dell’impianto di riscaldamento. Gli ascensori sono obbligatori per tutti gli edifici con più di tre piani fuori tetta, ma di solito sono anche presenti anche in edifici con 2 o 3 piani fuori terra. Nei fabbricati esistenti, in occasione dei lavori di ristrutturazione, si prevede l'istallazione l'istallazione di un ascensore in ogni scala principale( legge n,13/1986 e relative norme tecniche per l'eliminazione delle barriere architettoniche). Le norme per la manutenzione e sicurezza sono date da D.M. 26/10/2005 e D.M. 23/07/2009. Le spese sostenute per l’impianto di ascensore sono di esercizio, che comprendono la forza motrice, di manutenzione straordinaria, che comprende la sostituzioni in parti dell’impianto e le spese per l’istallazione.
L'articolo 1124 c.c. fissa i criteri di ripartizione della spesa per la manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori. Tali spese devono essere sostenute dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono per metà in ragione del valore del piano o porzione di piano e per metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

L'Amministratore

La gestione delle parti comuni è affidata a una persona (l'amministratore) che agisce in rappresentanza di tutti i condomini. La legge stabilisce che possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro: che hanno godimento dei diritti civili, che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, che non sono interdetti o inabilitati, che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado. Che hanno frequentato un corso di formazione in materia di amministrazione condominiale. La nomina dell'amministratore viene svolta dall'assemblea o in caso se l'assemblea non provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. La sua carica dura circa un anno, al termine del periodo di gestione, deve essere convocata l'assemblea ordinaria che avrà come ordine del giorno la nomina,conferma o revoca dell'amministratore, l'approvazione del bilancio consuntivo e preparativo, la deliberazione in merito a eventuali opere di manutenzione straordinaria. Ogni altra convocazione, in un giorno intermedio del periodo annuo di gestione darà luogo un assemblea straordinaria.

Diritto di sopraelevazione

L’articolo 1127 del codice civile prevede il diritto di sopraelevazione a favore del proprietario dell’ultimo piano se si verifica di non aver superato gli standard urbanistici. Quando la sopraelevazione è possibile, chi intende eseguirla deve pagare gli altri condomini l'indennità stabilita per legge pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso in numero dei piani, ivi compreso quello da edificare , e detratto l'importo della quota a lui spettante.