DEFINIZIONE DI UNITA' IMMOBILIARE

Cosa è l'unità immobiliare

"Si considera unità immobiliare ogni parte di immobile che, nello stato di fatto in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio "; è questa la lapidaria definizione che ne dà la legge statutaria.
Si nota subito il riferimento all'immobile e non al semplice fabbricato intendendo con questo esprimere il concetto di indissolubilità tra fabbricato e terreno edificato; l'unità immobiliare è quindi l'insieme di tutto ciò che ne costituisce l'essenza: l'area coperta, l'area scoperta e le strutture murarie. Variare uno qualsiasi di questi elementi significa variare l'unità immobiliare.
L'unità deve essere anche capace di produrre un reddito proprio (anche in via potenziale); saranno perciò tali qualunque porzione d'immobile costituente un appartamento, un negozio, un magazzino, un ufficio, un opificio, un laboratorio, ecc. in quanto ciascuna di queste porzioni è capace di produrre un proprio reddito, indipendentemente dalla presenza o meno delle altre.

Differenza con il catasto terreni

Si potrà obiettare che nella definizione base dell'unità immobiliare urbana (che sotto un certo aspetto è l'equivalente della "particella" del Catasto Terreni) mancano due requisiti essenziali riguardanti l'uno l'aspetto giuridico del bene e l'altro la sua collocazione nell'ambito del territorio comunale.
La "particella" del Catasto Terreni deve essere, per definizione, in un medesimo Comune censuario ed appartenere allo stesso possessore; perché non altrettanto dev'essere per le unità immobiliari urbane?
In effetti la definizione legale non cita questi due requisiti, ma sia nel contesto della legge che nelle norme di esecuzione previste dalla legge stessa si evince chiaramente che essi devono essere rispettati.

Al paragrafo n. 53 delle norme di esecuzione si legge infatti, tra l'altro: “Si accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente", mentre l'appartenenza dell'unità ad una stessa zona censuaria è implicita nel meccanismo stesso della procedura catastale.

Difficoltà tecniche

Quali complicazioni di ordine tecnico comporta il rispetto di questi due basilari principi? In altre parole come ci si può comportare nel caso di unità immobiliari urbane costruite, ad esempio, a cavallo di terreni di diversa proprietà e senza il preventivo atto di cessione dei diritti?
Se si rispetta l'integrità fisica delle unità immobiliari urbane si va incontro ad un accatastamento con dubbia o anomala intestazione; se si rispetta il diritto di proprietà si avranno unità immobiliari incomplete e non autonomamente funzionali.
È un dilemma che non manca di interesse e che non trova tutti concordi nella soluzione adottata.
Tale soluzione, infatti, opta per il mantenimento dell'integrità fisica delle unità immobiliari e l'adozione di una intestazione complessa (non comproprietà) che consente, anche se anomala, di indicare i diversi diritti reali che si esercitano sul bene.