GLI ERRORI CATASTALI

Errori catastali

Le divergenze esistenti tra lo stato di fatto e di diritto delle unità immobiliari e la loro collocazione negli atti e nelle scritture censuarie vengono definite, molto spesso impropriamente, errori catastali.
È una terminologia di comodo che racchiude in sé una gamma di significati che va dall'errore vero e proprio, al mancato aggiornamento degli atti e alla diversità (soggettiva) di giudizio sul classamento dell'immobile.
L'argomento è indubbiamente complesso e la materia che tratta presenta talvolta, anche per le possibili implicazioni di ordine legale, difficoltà non superabili con la sola procedura catastale; essa, infatti, può coinvolgere la responsabilità degli ufficiali roganti, dei tecnici e, nei casi limite, può richiedere l'intervento della magistratura.

Vari tipi di errori

I possessori di immobili (o chi per loro), che per qualsiasi motivo consultano gli atti catastali, definiscono errore ogni situazione censuaria che differisce da quella che, a loro parere, è da considerarsi esatta.
Accettando questo concetto è necessario distinguere, nella suddetta terminologia, gli errori effettivi da quelli presunti e da quelli valutativi.

Errori effettivi

Per errori effettivi devono intendersi solamente quelli inoppugnabilmente documentabili e che siano conseguenza di fatti anomali che, in certo qual senso, giustificano la loro presenza. Sono errori che interessano tutto il campo catastale, ma che sono particolarmente frequenti nella parte riguardante le intestazioni delle ditte; per capirne i motivi e cercarne le cause bisogna pensare innanzi tutto a come si è formato il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (ora Catasto dei Fabbricati) e a come avviene la sua conservazione.
Sia in fase di formazione, operazione questa terminata nel lontano 1961, sia in fase di conservazione, operazione questa sempre in corso, l'apporto dei dati da parte dei possessori di immobili è nettamente prevalente rispetto alle possibilità di accertamento e di controllo dei dati stessi da parte degli uffici catastali; ne consegue che l'esattezza delle scritture censuarie è stata fortemente condizionata dalla rispondenza tra i dati denunciati dalle parti e la loro reale posizione giuridica e di fatto.
Dalle inesatte o infedeli dichiarazioni di chi ha 1'obbligo di farle hanno origine gran parte degli errori effettivi.
Vì sono errori nelle intestazioni che riguardano i dati anagrafici, altri che si riferiscono a nominativi omessi o aggiunti, altri ancora che interessano le quote di comproprietà, per arrivare a quelli più macroscopici di intere ditte sbagliate. Non c'erano limiti in questo campo, tante e svariate erano le cause che potevano aver generato l'errore.
Ci sono errori che interessano la posizione delle singole unità immobiliari censite: unità mancanti, unità che non devono essere in carico, unità con dati catastali o toponomastici o indicativi sbagliati, duplicati di accatastamento delle unità immobiliari e quant'altro di anomalo si può riscontrare ivi compresi gli errori di scritturazione e registrazione imputabili all'Ufficio catastale.
Per tutti questi errori, una volta accertata la causa, è possibile, con procedura più o meno complessa, procedere alla rettifica.

Errore presunto

Per errore presunto si deve intendere invece, tutto ciò che agli atti catastali, differisce dalla esatta posizione giuridica e di fatto del bene censito quando, però, tale differenziazione non sia dipesa da errori di denuncia o di trascrizione, ma da una mancata denuncia o da una mancata trascrizione dei relativi dati.
Non si tratta quindi di errore ma, piuttosto, di un mancato aggiornamento degli atti catastali.
Condizione necessaria affinché si concretizzi tale situazione è che la posizione censuaria risultante agli atti del Catasto rispecchi uno stato di fatto o di diritto effettivamente esistito nel tempo (sia esso come intestazione o come allibramento delle unità immobiliari) e che l'attuale non rispondenza sia frutto di intervenute mutazioni o variazioni, non denunciate o non registrate.
Tra le cause che possono dare origine a questi mancati aggiornamenti delle scritture censuarie, se si escludono quelle dovute al cronico ritardo con cui operavano gli Uffici catastali, si possono citare, come realtà emblematica, le mancate trasmissioni al Nuovo Catasto Edilizio Urbano, delle domande di volture conseguenti ad atti in cui gli immobili urbani trasferiti siano stati identificati nel rogito stesso o con i dati catastali del vigente Catasto Terreni o, cosa inconcepibile ma non infrequente, con i dati del cessato Catasto Urbano.
Altre cause vanno poi ricercate nelle omesse denunce di variazione, nelle domande di volture "con frazionamento" senza che alle stesse siano allegate le schede planimetriche delle unità immobiliari variate e, non ultime, le ineseguibilità delle denunce e delle domande stesse.

Errore valutativo

Per errore valutativo si deve intendere quello che ha come presupposto di base una differente valutazione tecnica o estimale del bene censito tra il suo possessore e l'Ufficio catastale che ha fatto l'accertamento.
Qui si entra in un campo prettamente tecnico e che vede contrapposti due diversi giudizi su uno stesso evento:. il classamento delle unità immobiliari.
Da una parte il proprietario dell'immobile, cui il classamento interessa sia ai fini fiscali che per motivi economici connessi con la legge sull'equo canone (l. 392/78), e dall'altra l'ufficio catastale, per cui il classamento costituisce uno dei compiti istituzionali, ritengono di essere nel giusto quando, il primo, contesta 1'operato catastale e, il secondo, lo difende.
Sotto questo aspetto, visto che nessuno può pretendere di essere perfetto, è giusto definire errore (sempre, però, da dimostrare) ciò che, in termini di attribuzione di categoria, di classe, di consistenza e di reddito alle unità immobiliari, si ritiene sbagliato; spetterà a terzi valutarne la fondatezza.