PRIMA DEL ROGITO

Verifiche

Relativamente alle verifiche da effettuare prima della compravendita di un immobile (casa, garage, negozio, appartamento, etc), sia da parte del venditore che del compratore oltre alla situazione ipotecaria va valutato lo stato urbanistico e catastale:
1) Urbanistico-amministrativo: ogni immobile ha una “legittimità urbanistica” espressa da una licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire. E’ importante che lo stato di fatto sia conforme all’ultima autorizzazione presentata e protocollata dal comune, nel caso contrario gli interventi sono stati realizzati “abusivamente” cioè non conformi alle leggi che disciplinano gli interventi (TU DPR 380/01). Ad esempio la tipica ristrutturazione di un appartamento che comporta la modifica delle stanze interne e/o l’aggiunta di bagni va autorizzata con una CIL, prima del 2010 c’era bisogno della DIA e antecedentemente di altri strumenti. Chi avesse realizzato questi interventi senza le autorizzazioni, oggi vende un unità immobiliare “non conforme” e non sempre è facile ottenere una sanatoria. Purtroppo in questa situazione si trovano anche proprietari che non hanno effettuato interventi senza autorizzazione ma hanno ereditato lo stato di fatto dal vecchio rogito.
2) Catastale: E’ possibile che dal punto di vista urbanistico-amministrativo l’immobile sia regolare ma che lo stato di fatto non è coincidente con la planimetria catastale. La soluzione di questo problema è di norma agevole e comporta solamente una “variazione” presso gli uffici catastali. La variazione catastale può essere giustificata come "esatta rappresentazione grafica", "diversa distribuzione interna" o altre "causali".

Il disegno non è probatorio

E' fondamentale sapere che il disegno catastale "non è probatorio", cioè quello che viene rappresentato nella planimetria non è un'autorizzazione e non rappresenta una legittimità; mentre il documento amministrativo del comune (Licenza, concessione , permesso di costruire, DIA, Cil, etc) depositato e protocollato rappresenta quello che è stato regolarmente dichiarato ed autorizzato. Per questo prima va verificata la regolarità urbanistica-amministrativa e successivamente quella catastale.

Incongruenze nella planimetria

Come regolarizzare lo stato di fatto?
1) Se hai realizzato nel passato degli interventi regolari ma senza modificare la planimetria catastale l’operazione da affettuare è quella di affidare ad un tecnico abilitato la procedura di “variazione catastale” da consegnare con la procedura DOCFA all’ufficio provinciale dell’agenzia del territorio (catasto). In alcuni giorni la documentazione è pronta per il rogito.
2) Se invece hai realizzato degli interventi senza comunicare o depositare l’autorizzazione al comune oppure hai ereditato una difformità dal vecchio proprietario la situazione è più complicata e la soluzione dipende da diversi fattori. In particolare bisogna conoscere quando sono stati effettuati i lavori e in cosa sono consistiti ricercando i vecchi titoli abilitativi (concessione, licenza edilizia, etc).